안녕하세요 정보나라입니다.
오늘은 전세계약 시 꼭 알아야 할 핵심 체크리스트를 살펴보겠습니다.
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전세 계약 전
1. 주택상태
- 불법·무허가 주택여부 확인
- 임대인에게 하자보수 요청
2. 적정 전세가율
- 보증금을 돌려받지 못할 위험 방지
3. 선순의 권리관계
- 보증금 안전여부 확인
4. 임대인의 세금체납여부 호가인
- 보증금 돌려받지 못할 위험 예방
전세체결 시(당일)
1. 임대인(대리인) 신분
- 계약자 본인여부 확인
2. 공인중개사 정상영업 여부
- 적법한 중개로 위험계약 체결 방지
3. 주택임대차 표준계약서 활용
- 권리보장 특약 명시
4. 근자당 등 권리관계 확인
- 근자당 등 권리관계 확인
전세 계약 후
임대차 신고
- 법적의무(부동산거래신고법 제6조의 2, 계약 후 30일 이내)
- 확정일자 자동부여
잔금 및 이사 후
1. 권리관계 재확인
- 계약체결 후 권리변동사항 확인
2. 전입신고
- 법적의무(주민등록법 제11조, 전입 후 14일 이내)
- 대항력 확보
3. 전세보증금 반환보증 가입
- 보증금 미반환 위험 해소
계약 체결 전 유의사항
1) 무허가·불법 건축물 여부 확인
- 전입신고를 할 수 없는 무허가·불법 건축물은 주택임대차보호법 적용을 받지 않아 보증금 보호가 어려운 경우가 있으므로 주의해야 합니다.
→ 현장 방문 및 건축물대장 열람(세움터, cloud.eais.go.kr)을 통해 무허가 불법·건축물 여부를 확인할 수 있습니다.
2) 적정 시세 확인
- 매매가가 하락하거나 경매 시 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)이 높은 매물은 조심해야 합니다.
→ 부동산테크(www.rtech.or.kr), 국토교통부 실거래가 공개시스템(rt.molit.go.kr), 부동산정보 사이트(네이버 부동산, 직방 등), 복수의 중개업소 방문등을 통해 적정 매매가와 전세가 시세를 확인할 수 있습니다.
3)선순위 권리관계 확인
- 나의 전세보증금보다 선순위의 채권이나 보증금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 주의해야 합니다.
→ 등기부등본 확인(등기소, www.iros.go.kr)을 을 통해 가등기·가압류 등의 여부, 담보권 설정 여부등을 확인해 주세요.
→ 다가구주택의 경우 전입세대 열람내역 및 확정일자 부여현황을 확인해 주세요.
4) 임대인의 세금 체납여부 확인
- 임대인이 미납한 세금이 있을 경우, 보증금 전액 반환이 어려울 수 있으므로 체납여부를 확인해 주세요.
→ 국세는 세무서(또는 홈택스), 지방세는 주민센터(또는 위택스)에서 임대인의 미납내역을 확인할 수 있습니다.(임대인 동의 필요)
→ 계약체결 후에는 임대인 동의 필요 없이도 미납 국세 열람이 가능합니다.(2023.4월부터)
계약 체결 시 유의사항
1) 임대인(대리인) 신분 확인
- 임대인 본인이나 임대인의 위임을 받은 대리인과 계약을 체결해야 전세사기를 예방할 수 있습니다.
→ 등기부등본 상 임대인이 계약당사자인지 확인, 임대인의 신분증 확인, 대리인의 경우 위임장·인감증명서 등을 확인하고, 보증금을 입금할 때에도 임대인(또는 대리인) 명의의 계좌인지 확인 후 이체해 주세요.
2) 공인중개사 정상 영업 여부 확인
- 미등록 및 업무정지 중인 중개업소에서 계약을 체결할 경우, 중개사고 발생 시 보상을 받을 수 없습니다.
→ 국가공간정보포털(www.nsdi.go.kr)에서 등록 및 정상 영업 여부를 확인해 주세요.
→ 중개대상물 확인·설명서, 손해배상책임 관련증서 등도 확인해 주세요.
3) 주택임대차표준계약서 사용
- 주택임대차표준계약서를 사용할 경우 임대인의 미납세금 여부, 확정일자 부여현황 등의 정보를 확인할 수 있어 추후 계약 관련 분쟁을 예방할 수 있습니다.
→ 국토교통부 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 다운로드하여 활용할 수 있습니다.
→ 계약 후 나의 전세보증금보다 선순위의 담보권 설정을 금지하는 특약을 명시해야 합니다.
계약 체결 후 유의사항
주택임대차 신고
- 부동산거래신고법 제6조의 2에 따른 의무사항으로 계약 체결 후 30일 이내에 계약내용을 신고해야 합니다. 임대차 신고 시 확정일자가 자동부여되어 보증금 보호에 유리합니다.(계약서 첨부 시)
→ 주민센터 방문 신고 도는 부동산거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 온라인 신고
잔금 지급 시 유의사항
권리관계 변동 확인
- 계약 체결 이후 등기부등본상 근저당권 설정 등의 변동사항이 없는지 확인합니다. 도한 이사 갈 집이 비어있거나 기존 세입자가 전출 준비가 되어 있는지 확인하고 잔금을 지급합니다.
→ 등기부등본(을구) 확인 후 임대인(또는 정당한 대리인) 명의의 계좌로 입금해야 합니다.
이사 후 유의사항
1) 전입신고
- 주택등록법 제11조에 따른 의무사항으로 전입 후 14일 이내에 신고해야 하며, 전입신고 익일에 대항력이 발생합니다.
→ 주민센터 방문 신고 도는 정부 24(www.gov.kr)에서 온라인 신고
2) 전세보증금 반화보증 가입
- 전세보증금 반환 관련 사고 발생 시, 보증회사에서 보증금 반환을 대신하여 책임지므로 안전하다고 합니다.
→ 보증기관{주택도시보증공사(HUG), 한국주택금융공사(HF), SGI서울보증 등}에 문의하여 보증상품에 가입하면 된다고 합니다.
자료 = 국토교통부
그럼 여기까지 전세계약 시 꼭 알아야 할 체크리스트를 살펴보았습니다.
감사합니다.
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